2023年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，高质量交付住宅、公寓、商办共计28.9万套。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%，其中合并报表收入428.1亿元，同比增加13.8%。经营性业务税前毛利率提升5.2个百分点，形成了一批优质资产。全年经营性现金流净额39.1亿元，连续15年为正；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76.0%的高点连续5年下降。
与此同时，万科利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观导致部分项目消化还需要一段时间。二是，尽管经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。面对问题，万科采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，全年实现交易签约123亿元，万科全力抓住REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT和中金印力消费REIT已正式进入申报/发行阶段。
面向未来，万科将继续确保安全底线，坚定降杠杆，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展，推动企业平稳渡过模式转型。
2023年，万科实现合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。
一方面，万科精细化目标管理，提升去化表现。2023年万科针对住宅、车位、商业、办公、公寓等不同类型的产品，按照新增和库存分类制定销售目标，持续开展过程监测。全年累计新开盘项目50个，首开当日去化率67%，在合肥、东莞、杭州、上海等城市的6个项目开盘即售罄。
另一方面，万科开拓多种销售渠道链接新老客户。根据购房者消费习惯和获取信息渠道的趋势性变化，万科积极发挥线上功能的应用，在各城市开通各类服务和直播账号，为客户提供更便利的购房信息咨询，从2023年9月至年底共完成1.5万场直播活动，积极助力成交；全年通过“分享家”（线上获客工具）获得的客户线%，占整体成交的比例为14%。
从各区域销售金额贡献占比来看，南方区域、上海区域和北京区域销售占比最高，均超过10%，分别为23.7%、34.2%和13.5%，东北区域占比5.1%，华中区域占比9.1%，西南区域7.1%，西北区域6.5%。
万科2023年累计获取新项目43个，总规划计容建筑面积596.0万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，权益地价总额约463.2亿元，新增项目平均地价为13899元/平方米。新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。
万科通过成熟产品模型应用和精益化管理，保障新项目投后兑现。2023年新获取项目已有33个实现开盘销售，投资兑现度达88%。在新增投资外，还在政策允许条件下通过资源盘活等方式持续改善资源结构，年内完成盘活和优化的资源实现90.2亿销售签约转化。
截至2023年底，万科在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米，权益计容建筑面积约3727.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3303.5万平方米，权益计容建筑面积约2080.9万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。
万科以房地产开发、物业、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务多样化布局，立足“城乡建设与生活服务商”的战略定位，致力于为客户提供美好生活的多样化产品与服务，创造更长远的真实价值，与新时代城市同步发展。
万科2023年实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。分业务类型看，营业收入中来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4297.5亿元，占比92.3%；来自物业服务的营业收入为294.3亿元，占比6.3%。在收入规模增长的同时，经营效益也得到提升。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。
万科经营性现金流净额连续15年为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率保持100%。加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持，保持融资资源持续投放。全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。资债结构持续优化，扣除预售账款的资产负债率65.5%，较2022年底降低2.1个百分点。
万科持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，通过加强和金融机构的互信合作，金融机构给予了大力支持。2023年境内新获融资的综合成本为3.61%。2023年万科累计发行信用债100亿元，其中完成20亿元的公司债券发行，票面利率为3.10%（3年期），分4次完成总额为80亿元的中期票据发行，最低票面利率为3.07%（3年期）。
2023年实际利息支出合计142.6亿元，其中资本化的利息合计94.2亿元。在保持开发项目融资稳定的同时，万科持续拓展融资渠道，通过经营性物业盘活前期在经营性资产上的投入。2024年1月，央行和金融监管总局联合下发通知，明确2024年底前全国性商业银行可向部分经营较好的房企发放经营性物业，用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关和公开市场债券”。万科正积极和银行进行洽谈，加快经营性融资资源的释放。
城市房地产融资协调机制实施以来，万科按照要求积极向新融资模式转型，截至目前已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，后续将按各个城市细则要求积极申报。
一是，确保安全底线。万科将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。
二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。
三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展。
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